Българският жилищен пазар навлиза в нов етап. След години на бърз ръст на цените, рекордни сделки и силно ипотечно кредитиране започват да се появяват първите сигнали за промяна в темпото.
Данните показват интересен парадокс – цените продължават да растат с двуцифрен темп, но броят на сделките намалява. В същото време строителните предприемачи продължават да увеличават инвестициите си, а правителството подготвя една от най-сериозните данъчни промени на пазара от години насам – по-високо облагане на второ, трето и всяко следващо жилище.
Макар реформата да се отлага поне за догодина, въпросът вече не е дали пазарът се охлажда, а дали такива данъчни мерки ще променят поведението на купувачите.
Цените растат, но сделките намаляват
Последните данни на Националния статистически институт показват, че през първото тримесечие на 2026 г. цените на жилищата в България са се увеличили с 6.2% спрямо края на 2025 г. и с 14.8% на годишна база. На пръв поглед това изглежда като поредно потвърждение, че пазарът продължава да върви нагоре. Под повърхността обаче картината е по-различна.
Продажбите на жилища намаляват с 19.8% спрямо последното тримесечие на 2025 г. и с 18.5% спрямо същия период на миналата година. Данните подсказват, че активността на пазара започва да се забавя, въпреки че цените все още не показват признаци на спад. Подобна тенденция се наблюдава и в София. Според данните на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на годината в столицата са вписани 7529 сделки с имоти, което е с 12.3% по-малко спрямо година по-рано.
Същевременно договорните ипотеки достигат 3948, което представлява ръст от 1.7% на годишна база. Това означава, че купувачите не изчезват от пазара, а просто вземат решенията си по-внимателно и по-бавно.
Строителите продължават да гледат напред
Докато сделките намаляват, предприемачите продължават да строят. Според НСИ през първото тримесечие на 2026 г. в страната са издадени разрешителни за строеж на 2302 жилищни сгради с общо 13 567 жилища и 1.735 млн. кв. м разгъната застроена площ. На годишна база броят на сградите нараства с 10.5%, жилищата – с 28.3%, а разгънатата застроена площ – с 33.3%.
Тези числа показват, че инвеститорите не очакват драматичен срив на пазара. Напротив – строителният сектор продължава да планира проекти години напред. Според управителя на SORENDA Real Estate Евгени Василев проблемът днес не е липсата на терени.
“Терени има както около София, така и вътре в града. По-често проблемът е в регулацията, инфраструктурата и сложните административни процедури“, коментира той.
В много случаи инвеститорите се сблъскват с неуредени наследствени отношения, липса на достъп до имотите, право на преминаване или продължителни регулационни процедури. Именно тези фактори все по-често забавят реализацията на проекти.
Допълнителен натиск идва и от растящите цени на земята. По думите на Василев обезщетенията към собствениците на терени под 30% вече почти не се срещат на пазара – нещо, което само преди две години е било по-скоро изключение.
Към това се добавя и увеличаващата се строителна себестойност заради по-високите разходи за труд и строителни материали.
Данък за второ и трето жилище
На този фон правителството подготвя една от най-обсъжданите данъчни реформи през последните години. Идеята е основното жилище да се облага по досегашния ред, а за второ, трето и всяко следващо жилище да се въведе по-висока данъчна тежест.
Засега реформата е отложена и няма да бъде включена в бюджета за 2026 г., но управляващите ясно заявяват, че работата по нея продължава. Аргументът е, че подобна мярка може да ограничи спекулативното купуване и да насърчи по-ефективното използване на жилищния фонд. Но дали наистина ще стане така?
Спекулативните купувачи вече са под натиск
Според Евгени Василев основният риск за спекулативните купувачи днес е, че пазарът вече не се движи с темпото, което позволява бързи печалби.
“През последните години част от купувачите влизаха на пазара с нагласата, че имотът може да бъде купен днес и продаден след кратък период при значително по-висока цена. Днес тази логика е много по-трудна за реализиране“, посочва той за Forbes България.
Сделките се случват по-бавно, купувачите сравняват повече оферти, а надценените имоти остават по-дълго на пазара. Това означава, че инвеститорите блокират значителен капитал в актив, който не могат да реализират толкова бързо и на толкова висока цена, колкото преди. Към това се добавят разходите по придобиване, поддръжка, данъци, евентуално кредитиране и бъдещи ремонти.
Според Василев именно комбинацията от по-бавен пазар, високи входни цени, нарастващи разходи и по-взискателни купувачи прави спекулативното купуване все по-малко привлекателно.
Кого ще засегне новият данък?
Ефектът ще зависи изцяло от начина, по който бъде изработена реформата, смята Василев. Ако данъкът се прилага основно за трето, четвърто и следващи жилища, най-силно биха били засегнати собствениците на по-големи имотни портфейли. Това обаче не означава автоматично, че всички те са спекуланти.
В България второто жилище често е предназначено за дете, родител, представлява наследствен имот или се отдава под наем. “Не е коректно всички собственици на повече от едно жилище автоматично да се разглеждат като спекулативни купувачи“, подчертава Василев. По думите му по-силен ефект би имало върху собственици, които държат жилища празни и не ги включват нито на пазара на наеми, нито на пазара на продажби.
Ще паднат ли цените?
Първият ефект от подобна реформа по-скоро ще бъде върху поведението на собствениците, отколкото върху самите цени. Част от тях може да решат да отдават имотите си под наем, за да компенсират допълнителния разход. Други могат да преосмислят покупката на следващ инвестиционен имот. Трети биха могли да извадят част от жилищата си на пазара. Това може да увеличи предлагането, но не означава автоматично спад на цените.
Причината е, че стойността на жилищата зависи от далеч по-широк набор фактори – строителна себестойност, цена на земята, доходи, достъп до кредитиране, лихви, инфраструктура и предлагане. “Ако мярката е умерена, ефектът ѝ вероятно ще бъде по-скоро коригиращ“, смята Василев.
Пазарът вече се самокоригира
Съществува и друг риск. Пазарът вече показва признаци, че спекулативният сегмент постепенно се охлажда сам. Купувачите са по-внимателни, надценените имоти остават по-дълго на пазара, а възможността за бърза доходност от 10%, 15% или 20% изглежда все по-малко реалистична.
Затова данъчната реформа трябва да бъде внимателно калибрирана. Ако е прекалено широка, тя може да засегне собственици, които отдават жилища под наем или използват имотите си като дългосрочна форма за съхранение на спестявания. “Проблемът не е самото притежание на второ или трето жилище, а наличието на имоти, които стоят извън активния пазар“, казва Василев.
Източник: Forbes България
